Usucapião é o direito relativo à posse de um bem móvel ou imóvel, em decorrência do uso deste bem por um determinado tempo. Em outras linhas, trata-se da aquisição de propriedade em virtude de posse ininterrupta e prolongada.
Melhor dizendo, aquele que possuir imóvel como seu, sem interrupção nem oposição, por determinado número de anos, poderá adquirir-lhe a propriedade por meio de sentença judicial, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Para que tal direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos em lei, dentre eles que o interessado em usucapir o imóvel tenha cuidado do mesmo com animo de dono, pagando os tributos e taxas, ônus e obrigações nos devidos prazos.
O interessado em usucapir o imóvel, também tem que estar usando o imóvel como sua moradia e/ou de sua família, durante muitos anos exercida sem qualquer oposição do proprietário. Sem esquecer de ausência de violência e/ou clandestinidade.
São tipos de usucapião:
Usucapião Familiar
Esta nova modalidade, dá ao cônjuge que saiu do lar perder o direito à propriedade do imóvel, conforme a Lei 12.424, de junho de 2011, que acrescentou o artigo 1.240-A no Código Civil.
Para isso, são requisitos:
- Prazo de 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, com exclusividade;
- Imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
- Utilizando-o para sua moradia ou de sua família
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião Ordinário
Para o reconhecimento do usucapião ordinário, são necessários os seguintes requisitos:
- Posse com âmbito de dono;
- Posse pacífica e sem oposição do proprietário
- Justo título (contrato de venda e compra);
- Posse pacifica e continua de pelo menos 10 anos, o prazo será reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para a moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.
Usucapião Extraordinário
Para o reconhecimento do usucapião extraordinário, são necessários os seguintes requisitos:
- Não há necessidade de justo título (contrato de venda e compra);
- Não há presunção de boa-fé;
- Posse não violenta e sem oposição;
- Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos, sendo reduzido para 10 anos no caso do possuidor utilizar o bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias.
Usucapião Especial Urbano
Para o reconhecimento do usucapião especial urbano, são necessários os seguintes requisitos:
- Não ter outro imóvel urbano ou rural;
- Não há exigência de justo título;
- Posse deve ser ininterrupta, destinada para sua moradia e de sua família;
- Por prazo igual ou superior a cinco anos;
- O imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados;
Documentos Necessários
São necessários os seguintes documentos para o ingresso com o pedido judicial de usucapião:
- RG e CPF da parte;
- Certidão de casamento;
- Planta ou croqui do imóvel;
- Comprovantes de residência;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Fotos de todos os cômodos do imóvel;
- Contrato, declaração, escritura sem registros ou documentos que esclareçam a origem da posse;
- certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
- Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como contas de água, de telefone ou de energia elétrica (quanto mais antigo melhor);
- Comprovantes de pagamento de IPTU (quanto mais antigo melhor);
- Notas fiscais de eventuais gastos com edificação, reforma ou conservação do imóvel;
- Testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, nº. da identidade e do CPF e endereço);
- certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica;
- Nome e endereço dos vizinhos (vizinhos de frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo);
- Cópia da última declaração de IR, se isento, firmar declaração de próprio punho com firma reconhecida, declarando ser isento de declarar o imposto de renda, apresentando os motivos;
- Firmar declaração de próprio punho e reconhecer firma, afirmando não ser proprietário de outro imóvel além do pretendido e declarar que o mesmo é utilizado para sua moradia e da sua família.